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宝山去库存速度最快 或继续成为土地投资热点

作者:wuji2333 时间:2016-7-22 10:20:24

上海易居房产研究院对上海16个区的去库存状况进行分析,从排行看,宝山区的去库存效果最好,而徐汇区的去库存效果最差,这和徐汇区库存统计了较多的配套商品房有关。从后续市场预判看,宝山区、迪士尼乐园辐射范围等都将成为购地市场的热门区域。
一、库存
截止6月15日,上海新建商品住宅库存面积为927万平方米,相比5月末的945万平方米下滑了1.9%。观察2季度以来的库存走势,4月和5月均呈现出库存规模上升的趋势,而6月份部分房企开始放?#21644;?#30424;节奏,这和此类房企半年销售业绩提前完成有关。部分房企或开始调整推盘节奏,并准备把部分项目放在9月份前后进行销售。
从各区的结构来看,浦东的库存面积最大,为190万平方?#20303;?#32780;虹口的库存面积最小,为7万平方?#20303;?#20174;供应的主力板块来看,浦东、嘉定、青浦、?#23665;?#31561;区的供应规模较大,成为市场交易最活跃的区域。这和此类区域的郊区面积较大、新城的楼盘供应充足等因素有关,?#28909;?#20020;港新城、嘉定新城、青浦新区和?#23665;?#26032;城等。
数据来源:cric、易居研究院智库?#34892;?br>二、库存去化周期
对上海各区的库存去化周期进行分析。其中库存去化周期或存销比的定义为:存销比=当月月底新建商品住宅库存面积/近6个月?#21335;?#21806;面积均值。在本次计算过程中,分子选取6月15日的库存数据,而在计算分母过程中,我们以6月前15日?#23665;?#38754;积的两倍来近似等于6月份全月的?#23665;?#38754;积。
相关计算表明,上海各区的去库存周期有很大差异。其?#34892;?#27719;区的存销比最高,为21.6个月,而宝山区的存销比最小,为4.0个月。此类区域差异很大程度上和供求结构有关。
其?#34892;?#27719;区目前普通住宅的供应量已非常少,部分房源体现为酒店式公寓。但问题是,此类酒店式公寓的户型较小,部分甚至在30平方米以下,且为精装修类型,容易加大购房成本。基于此,购房者不?#27426;?#20250;认购此类物业。同时,看似区位好、周边商业资源丰富,但实际上因为产权年限关系以及此类物业周边的社区?#20540;?#36739;为陈旧,所以往往会影响楼盘的吸引力。另外徐汇华泾、南站等板块有数量相对多的配套商品房项目,这也容易引起库存虚高、去库存周期过长?#21335;?#35937;出现。如果剔除掉此类房源,那么存销比数据则会快速下滑。除徐汇外,存销比数据偏高的区域还包括长宁、黄浦等区域。
而宝山的去库存效果较好,这和宝山的罗店、顾村公园等区域市场交易活?#23621;?#20851;。而且宝山本身库存规模也不足。这在某种程度上?#37096;?#20197;解释此前6月1日信达地产在顾村公园拿地王?#21335;?#35937;。除了宝山以外,金山的去库存效果也较好,这和市场交易活?#23621;?#20851;。另外需要注意的是,这和计算公式也有关。因为在存销比的计算公式中,分母受到了近6个月市场交易的影响。在今年3月份金山市场?#23665;?#38754;积高达24万平方米,而其他月份一般?#25442;?#36229;过10万平方米,所以在此类计算公式中,金山的去库存效果较明显。预计后续几个月去库存周期会有所上升。
数据来源:cric、易居研究院智库?#34892;?br>三、总结
基于6月前15天的数据进行估算,6月份上海新建商品住宅价格约36582元/平方?#20303;?#32780;在5月份为36747元/平方米,说明上海目前房价总体上虽然较高,但走势平?#21462;?#20174;后续市场趋势看,预计7-8月份价格将在3.6万元的水平波动。
基于各区的库存及存销比数据可以看出,对于个人购房投资而言,类似宝山等区后续依然可以成为关注重点,包括顾村公园、祁连板块等都可以成为主流的投资热点板块。而市区部分酒店式公寓的投资则需要谨慎。
从房企投资的角度看,“中外环间-地铁7号和1号线间”的区域,将是后续土地市场持续火热的区域,值得房企积极拿地和进行新一轮?#23395;幀?#32780;迪士尼乐园项目在6月16日开园后,周边辐射区域的土地投资价值?#19981;?#22686;大,包括川沙、周浦、?#40065;?#31561;板块。
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