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小产权房到底能不能买?怎样辨别小产权房?

时间:2017-6-7 15:41:00 浏览 6434 次 来源: 原创作者:腾讯房产

  “小产权房?#20445;?#24182;不是一个法律的概念,知?#24230;?#20204;在实践过程中约定俗称的称呼。具体是指在农村集体土地上建设的房屋,房产证不是由国家房管部门颁发,而是?#19978;?#25919;府或村政府颁发,也称为“乡产权房”。


  小产权房到底能不能买?怎样辨别小产权房?
  一、什么是小产权房?
  “小产权房”其实就是“乡产权”、“集体产权?#20445;?#23427;并不真正构成严格法律意义上的产权。

  “小产权房”是一些村集体组织或开发商打着新农村建设?#35753;?#20041;出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。


  我们先来看看相关政策:
  2011年11月,《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策(2011年国土资发178号)发布,明确指出小产权房不得登记发证。总结来讲,“小产权房”就是三无产品:
  1、没有国家发放的土地使用证和预售许可证,买卖合同的效力一般认定为无效;
  2、购房合同在国土房管局不会给予备?#31119;?/span>

  3、只有使用权,没有所有权。所谓的房产证也不是真正合法?#34892;?#30340;房产证。


  二、“小产权房”有什么缺点?
  小产权房交易不受法律保护,同时在转让等方面有很大?#21335;?#21046;。
  1、法律效力
  “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效,但也区分不同情况:
  ①、?#26434;?#21457;生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定?#34892;В?/span>
  ②、?#26434;?#25151;屋出售给本乡以外的人?#20445;?#26410;经有关部门和组织批准,如果合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应做无效处理。
  2、房产转让
  “小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。
  根据《中华人民共和国土地管理法?#36820;?#35268;定,小产权房不能向本非集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。
  3、政策风险
  购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿向产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。

  购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的?#38480;?#22659;地。


  三、怎样辨别小产权房?
  鉴别是不是小产权房,可?#28304;?#20197;下两个角度来看:
  1、看有无房本
  很多小产权房屋是没有房产证的。不管是小产权房,还是没办理下房本的房子,建议不要交易。
  根据《中华人民共和国城市房地产管理法?#36820;?#19977;十八条:下列房地产,不得转让:
  ①、以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;
  ②、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他?#38382;?#38480;制房地产权利的;
  ③、依法收回土地使用权的;
  ④、共有房地产、未经其他人书面同意的;
  ⑤、权属有争议的;
  ⑥、未依法登记领取权属证书的;

  ⑦、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。


  2、看是不是房屋所有权或者不动产权证
  合法且受法律保护的房屋交易,所交易的房屋必须拥有房屋所有权证或者不动产权证。
  而小产权房的“房产证?#20445;?#26159;?#19978;?#25919;府或乡政府颁发,并非由当地不动产登记中心颁发。
  综上所述,小产权房可能在价格上有很大优势,但是购房者必须清楚,小产权房在法律上是明令禁止上市交易的,同样的,也不能得到法律的保护。购房者切不?#21830;?#22270;便宜,造成一些不必要的损失。
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